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深度解析【土地使用权转让】

2019-04-01

土地使用权转让是指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地,它属于一种资产收购形式,这里的资产便指的是土地使用权。常见的交易架构如下:

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目标地块在A公司名下,A公司将目标地块通过国有土地使用权转让的方式给到B公司,B公司支付土地转让价款给到A公司。其实简单点理解就是A公司将自己名下的目标地块卖给了B公司,这和#NAME?早上在菜市场买菜实质上并无太大差异。在这个交易过程中一共需要实现三个步骤:


(1)目标地块的权属在A公司名下。在现实收并购案例中,这就要求A公司已经缴纳完毕土地出让金、并且已经取得国有土地使用权证;你要卖给我资产,那么首先你得证明这个资产是你的,缴纳完毕土地出让金并提供发票、提供国有土地使用权证就是最好的证明。


(2)目标地块的权属由A公司变为B公司。我国为了杜绝非法囤地的行为,要求A公司在转让土地之前必须要开发建设,且开发建设投资额(不含土地出让金)必须达到总投资额的25%;换言之,净地是不允许转让。


(3)B公司向A公司支付土地转让价款。这一步就涉及到A公司的要价问题了,在实际转让过程中#NAME?会遇到,A公司由于多年的资金成本以及自己的心理预期等因素,往往会给出一个高于自己原始获取土地成本的价格,比如这宗土地A公司2014年获取,总价10亿元,由于2015年市场行情不好一直不敢开发土地一直闲置在手中,见2016年市场开始向好了准备动工开发却发现手中无粮,于是想把土地进行出让,收回自己的10亿元土地成本以及两年的资金成本3亿元,同时自己还想再挣一点,于是给B公司开价18亿元。此时,对于B公司而言10亿元为有票成本可以计入土地成本进行土增税及增值税抵扣,另外8亿元则为无票溢价无法进入税前抵扣项。


由此#NAME?可以看出土地使用权转让的优点在于转让完成后比较干净,不涉及以前公司的债权债务,可轻装上阵直接开发;而缺点在于转让税费高(增值税及附加、契税、土地增值税)税费较重,导致拿地成本增加。因此这种方式主要适用于以下两种情形:
(1)目标公司债权债务过于复杂,不适用于股权收购时,可考虑土地转让;
(2)目标公司除了目标土地外,有其他资产、物业或经营业务,不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。


实际转让过程中应着重注意以下相关法律问题:
1)土地转让方须为土地的合法使用权人:转让方应为《国有土地使用权证》上载明的土地使用权人;
2)转让土地存在闲置风险的处理:土地闲置满一年不满两年的,应要求转让方承担日后被处罚的土地价款20%的土地闲置费;土地闲置满2年的,如转让方无法获得国土部门批准延期动工的批复且转让方也无相关保证的,因存在随时被政府无偿收回的风险,B公司应谨慎购买该土地;?
3)转让土地属于国有资产的需走法定程序:为避免国有资产流失,转让的土地属于国有资产的须取得国有资产管理部门的批准,比如联交所挂牌出让等程序,否则土地转让无效;
4)划拨地的土地转让:划拨土地不能直接土地转让(经市、县政府审批批准,重新收回招拍挂出让或补办出让手续,补交出让金),但军用空置划拨地除外;
5)土地抵押的处理:拟受让的土地已抵押不允许转让,同时也办理不了过户,只有解除抵押后再进行土地转让,解押的资金最好由A公司解决,如A公司没有钱,在提供足额担保的前提下,B公司可提供借款处理;
6)未达到法定转让条件(25%投资额)的处理:可要求A公司按照B公司的规划设计条件开发至25%,满足转让条件后再办理转让手续。未达25%转让条件处理的操作要点(以下方式仅供参考,根据各公司实际情况而定):
①如A公司缺乏开发建设资金,B公司可以借款解决,但A公司须提供足额担保,确保资金安全;
②要求必须按照B公司的规划设计条件进行开发建设。如果不是,转让后不符合B公司条件需要重新规划设计、拆除重建将造成资金成本及时间成本的浪费;
③由B公司派管理团队以A公司名义进行建设(需提前签订协议),类似于委托代建代管,但不收费。这样更有利于掌控进度、资金安全、工程质量以及施工单位的衔接等等;在实施步骤上,前期签署《合作协议》,按照转让方案设定好条件及双方的权利义务。在满足25%后,另行按照双方议定的价格签署一份《土地转让合同》。

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